一、什么是REITs?

以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營(yíng)機(jī)構(gòu)房屋委員會(huì)下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車(chē)場(chǎng)業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費(fèi))。REITs是：指房地產(chǎn)信托投資基金。2009年初,中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門(mén)形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架,但由于我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動(dòng)。1960年，世界上第一只REITs在美國(guó)誕生。中文名：房地產(chǎn)信托投資基金外文名：Real Estate Investment Trust縮????寫(xiě)：REITs特????點(diǎn)：證券化類(lèi)????型：專(zhuān)有名詞拓展資料：起源：REITs最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初,由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立,意在使中小投資者能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來(lái)的收益。租金地區(qū)分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國(guó)家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場(chǎng)在日本規(guī)模很大。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。領(lǐng)匯允諾，會(huì)將扣除管理費(fèi)用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購(gòu)新物業(yè)的話，只能通過(guò)向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿(資產(chǎn)負(fù)債率最高可達(dá)45%)的方式而實(shí)現(xiàn)。正如20世紀(jì)60-70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國(guó)政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開(kāi)始成為美國(guó)最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過(guò)90%。2011年,國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs專(zhuān)戶,國(guó)投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品,完成合同備案,成為國(guó)內(nèi)基金業(yè)首個(gè)REITs專(zhuān)戶產(chǎn)品。

二、REITs是何物？

REITs又分三類(lèi)：第一類(lèi)為權(quán)益型REITs,直接投資房地產(chǎn),藉租金和買(mǎi)賣(mài)收入賺取利潤(rùn),當(dāng)前全球大部分REITs都屬這一類(lèi).第二類(lèi)為抵押型REITs,將募集資金以金融中介的角色,透過(guò)貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者賺取利息收入,有時(shí)也會(huì)向其他銀行購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)貸款或不動(dòng)產(chǎn)貸款抵押受益證券,放在投資組合貸給房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者.第三種為混合型不動(dòng)產(chǎn)投資信托,兼有權(quán)益型和抵押權(quán)型的特點(diǎn),綜合以上兩種業(yè)務(wù),收取商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的租金外,也從事放款業(yè)務(wù).REITs基金是投資REITs外,也少部分投資地產(chǎn)股.多半還分為配息和不配息兩種,基金報(bào)酬來(lái)自REITs租金收入,還有股票上漲資本利得.。

三、什么是權(quán)益型，抵押型，混合型REITs

REITs又分三類(lèi)：第一類(lèi)為權(quán)益型REITs,直接投資房地產(chǎn),藉租金和買(mǎi)賣(mài)收入賺取利潤(rùn),當(dāng)前全球大部分REITs都屬這一類(lèi).第二類(lèi)為抵押型REITs,將募集資金以金融中介的角色,透過(guò)貸款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者賺取利息收入,有時(shí)也會(huì)向其他銀行購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)貸款或不動(dòng)產(chǎn)貸款抵押受益證券,放在投資組合貸給房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者.第三種為混合型不動(dòng)產(chǎn)投資信托,兼有權(quán)益型和抵押權(quán)型的特點(diǎn),綜合以上兩種業(yè)務(wù),收取商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的租金外,也從事放款業(yè)務(wù).REITs基金是投資REITs外,也少部分投資地產(chǎn)股.多半還分為配息和不配息兩種,基金報(bào)酬來(lái)自REITs租金收入,還有股票上漲資本利得.。

四、REITs是什么意思?

不動(dòng)產(chǎn)投資信托特點(diǎn)是信托之主要收入來(lái)自租金, 而信托亦需要將未來(lái)絕大部份的盈余用作派息. 正因 如此, 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的派息率遠(yuǎn)高於巿面一般股票.據(jù)一般觀察，不動(dòng)產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬約居於股票與公債之間，而另一方面由於其不動(dòng)產(chǎn)的特性，也使得不動(dòng)產(chǎn)投資信托在對(duì)抗通貨膨脹時(shí)特別有利。不動(dòng)產(chǎn)投資信托英文簡(jiǎn)稱(chēng) REIT（IPA：/?it/），為 real estate investment trust 的縮寫(xiě)，是一種類(lèi)似共同基金，但投資標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)的投資工具，由美國(guó)國(guó)會(huì)於1960年創(chuàng)造，主要是藉由不動(dòng)產(chǎn)的證券化及許多投資人的資金集資，使沒(méi)有龐大資本的一般投資人也能參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金、與增值所帶來(lái)的獲利，同時(shí)又不需要實(shí)質(zhì)持有不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的。

五、什么是REITs？

與我國(guó)信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。就是房地產(chǎn)投資信托，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金。

六、REITs是何物？

雖然從用語(yǔ)準(zhǔn)確貼切的角度講，使用“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”為最佳。 “不動(dòng)產(chǎn)投資信托”的稱(chēng)謂更加準(zhǔn)確和貼切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不動(dòng)產(chǎn)”的意思，“房地產(chǎn)”的外延明顯小于“不動(dòng)產(chǎn)”。但是，從尊重既成慣例的角度講，使用“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”也未嘗不可。 美國(guó)的REITs是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有收益類(lèi)房地產(chǎn)（例如公寓、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、旅館和倉(cāng)儲(chǔ)中心等）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。（來(lái)自c-reits.com） 不動(dòng)產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年產(chǎn)生于美國(guó)，它依照商業(yè)信托原理設(shè)計(jì)，是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開(kāi)發(fā)行或定向私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證籌集資金，將其投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等，投資所得利潤(rùn)按比例分配給投資者.。第二，“Investment Trust”就是“投資信托”的意思，應(yīng)該屬于商業(yè)信托的一種模式。后來(lái)，亞洲部分國(guó)家（或地區(qū)）效仿了美國(guó)的這一信托設(shè)計(jì)，但在稱(chēng)謂上略有差異。例如，日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱(chēng)其為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”，我國(guó)香港地區(qū)稱(chēng)其為“房地產(chǎn)投資信托基金”，而我國(guó)大陸稱(chēng)其為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”。REITs實(shí)際上是房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其中抵押型REITs屬于房地產(chǎn)債權(quán)的證券化產(chǎn)品。根據(jù)REITs資金投資的對(duì)象不同，REITs可以分為抵押型REITs、權(quán)益型REITs和混合型REITs。權(quán)益型REITs屬于房地產(chǎn)權(quán)益的證券化產(chǎn)品。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在證券交易所或市場(chǎng)（紐約證券交易所、美國(guó)證券交易所和納斯達(dá)克證券交易市場(chǎng)）進(jìn)行自由交易。第三，目前使用的“投資信托基金”實(shí)際上有同義反復(fù)之嫌，畢竟我國(guó)的契約型基金（也稱(chēng)為信托型基金）應(yīng)屬于信托之一種。第四，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國(guó)大陸效仿我國(guó)香港地區(qū)的“專(zhuān)業(yè)話語(yǔ)”由來(lái)已久，“房地產(chǎn)投資信托基金”這一稱(chēng)謂與此同出一轍。這種信托設(shè)計(jì)發(fā)源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。