一、什么是REITs?

以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營機構(gòu)房屋委員會下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費)。REITs是：指房地產(chǎn)信托投資基金。2009年初,中國人民銀行會同有關(guān)部門形成了REITs初步試點的總體構(gòu)架,但由于我國相關(guān)法律法規(guī)仍不完備,REITs一直未能正式啟動。1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。中文名：房地產(chǎn)信托投資基金外文名：Real Estate Investment Trust縮????寫：REITs特????點：證券化類????型：專有名詞拓展資料：起源：REITs最早產(chǎn)生于美國20世紀60年代初,由美國國會創(chuàng)立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產(chǎn)市場,獲得不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。租金地區(qū)分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。在亞洲,最早出現(xiàn)REITs的國家是日本,由于日本的房地產(chǎn)公司眾多,所以該市場在日本規(guī)模很大。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。領(lǐng)匯允諾，會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。因此，如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務(wù)杠桿(資產(chǎn)負債率最高可達45%)的方式而實現(xiàn)。正如20世紀60-70年代的其他金融創(chuàng)新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。2011年,國內(nèi)首個REITs專戶,國投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品,完成合同備案,成為國內(nèi)基金業(yè)首個REITs專戶產(chǎn)品。

二、REITs是何物？

REITs又分三類：第一類為權(quán)益型REITs,直接投資房地產(chǎn),藉租金和買賣收入賺取利潤,當前全球大部分REITs都屬這一類.第二類為抵押型REITs,將募集資金以金融中介的角色,透過貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者賺取利息收入,有時也會向其他銀行購買不動產(chǎn)貸款或不動產(chǎn)貸款抵押受益證券,放在投資組合貸給房地開發(fā)經(jīng)營者.第三種為混合型不動產(chǎn)投資信托,兼有權(quán)益型和抵押權(quán)型的特點,綜合以上兩種業(yè)務(wù),收取商業(yè)不動產(chǎn)的租金外,也從事放款業(yè)務(wù).REITs基金是投資REITs外,也少部分投資地產(chǎn)股.多半還分為配息和不配息兩種,基金報酬來自REITs租金收入,還有股票上漲資本利得.。

三、什么是權(quán)益型，抵押型，混合型REITs

REITs又分三類：第一類為權(quán)益型REITs,直接投資房地產(chǎn),藉租金和買賣收入賺取利潤,當前全球大部分REITs都屬這一類.第二類為抵押型REITs,將募集資金以金融中介的角色,透過貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者賺取利息收入,有時也會向其他銀行購買不動產(chǎn)貸款或不動產(chǎn)貸款抵押受益證券,放在投資組合貸給房地開發(fā)經(jīng)營者.第三種為混合型不動產(chǎn)投資信托,兼有權(quán)益型和抵押權(quán)型的特點,綜合以上兩種業(yè)務(wù),收取商業(yè)不動產(chǎn)的租金外,也從事放款業(yè)務(wù).REITs基金是投資REITs外,也少部分投資地產(chǎn)股.多半還分為配息和不配息兩種,基金報酬來自REITs租金收入,還有股票上漲資本利得.。

四、REITs是什么意思?

不動產(chǎn)投資信托特點是信托之主要收入來自租金, 而信托亦需要將未來絕大部份的盈余用作派息. 正因 如此, 不動產(chǎn)投資信托的派息率遠高於巿面一般股票.據(jù)一般觀察，不動產(chǎn)投資信托的風(fēng)險與報酬約居於股票與公債之間，而另一方面由於其不動產(chǎn)的特性，也使得不動產(chǎn)投資信托在對抗通貨膨脹時特別有利。不動產(chǎn)投資信托英文簡稱 REIT（IPA：/?it/），為 real estate investment trust 的縮寫，是一種類似共同基金，但投資標的物為不動產(chǎn)的投資工具，由美國國會於1960年創(chuàng)造，主要是藉由不動產(chǎn)的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能參與不動產(chǎn)市場，獲得不動產(chǎn)市場交易、租金、與增值所帶來的獲利，同時又不需要實質(zhì)持有不動產(chǎn)標的。

五、什么是REITs？

與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。就是房地產(chǎn)投資信托，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。

六、REITs是何物？

雖然從用語準確貼切的角度講，使用“不動產(chǎn)投資信托”為最佳。 “不動產(chǎn)投資信托”的稱謂更加準確和貼切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不動產(chǎn)”的意思，“房地產(chǎn)”的外延明顯小于“不動產(chǎn)”。但是，從尊重既成慣例的角度講，使用“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”也未嘗不可。 美國的REITs是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等）或者為房地產(chǎn)進行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機構(gòu)。（來自c-reits.com） 不動產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年產(chǎn)生于美國，它依照商業(yè)信托原理設(shè)計，是指信托機構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或定向私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證籌集資金，將其投向房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等，投資所得利潤按比例分配給投資者.。第二，“Investment Trust”就是“投資信托”的意思，應(yīng)該屬于商業(yè)信托的一種模式。后來，亞洲部分國家（或地區(qū)）效仿了美國的這一信托設(shè)計，但在稱謂上略有差異。例如，日本和我國臺灣地區(qū)稱其為“不動產(chǎn)投資信托”，我國香港地區(qū)稱其為“房地產(chǎn)投資信托基金”，而我國大陸稱其為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”。REITs實際上是房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其中抵押型REITs屬于房地產(chǎn)債權(quán)的證券化產(chǎn)品。根據(jù)REITs資金投資的對象不同，REITs可以分為抵押型REITs、權(quán)益型REITs和混合型REITs。權(quán)益型REITs屬于房地產(chǎn)權(quán)益的證券化產(chǎn)品。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在證券交易所或市場（紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券交易市場）進行自由交易。第三，目前使用的“投資信托基金”實際上有同義反復(fù)之嫌，畢竟我國的契約型基金（也稱為信托型基金）應(yīng)屬于信托之一種。第四，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國大陸效仿我國香港地區(qū)的“專業(yè)話語”由來已久，“房地產(chǎn)投資信托基金”這一稱謂與此同出一轍。這種信托設(shè)計發(fā)源于20世紀60年代的美國。